ירידת ערך הנכס כתוצאה מליקויים בבנייה

מי מוסמך לבצע שמאות לליקויי בניה שנמצאו בביקורת מבנים ובדוח בדק בית

רק שמאי מקרקעין מוסמך הרשום בפנקס שמאי המקרקעין המנוהל לפי הוראות סעיף 6 לחוק שמאי מקרקעין, התשס"א-2001 רשאי לקבוע ירידת ערך.

 יש להבדיל בין המהנדס שמבצע בדק בית וכותב דוח ביקורת מבנים על ליקויי הבניה שמצא לבין השמאי שמוסמך לקבוע ירידת ערך.

 מהנדס בנין רשאי להעריך את עלות התיקונים הניתנים לתיקון , השמאי יעסוק בליקויי הבניה שאינם ניתנים לתיקון.

 החוקים העוסקים בעניין הינם:

סעיף 13 א' לחוק שמאי מקרקעין האומר: "לא יעסוק אדם בשומת מקרקעין דרך שירות לכל בשכר, אלא אם כן הוא שמאי מקרקעין".

סעיף 13 ב' לחוק שמאי מקרקעין קובע סנקציה עונשית כלפי מי שעוסק בשמאות מקרקעין בניגוד לאיסור הקיים על פי החוק.

סעיף 12 לחוק שמאי מקרקעין אוסר על הגשת שומת מקרקעין לבית המשפט, אלא אם כן היא נערכה בידי שמאי מקרקעין.

 מתי קיימת ירידת ערך עקב ליקויי בניה

 ישנם סיבות רבות לירידת ערך, אנו נעסוק במאמר זה  בירידת ערך בהקשר לליקויי בניה, ולא בהיבטים נוספים של ירידת ערך שיכולה להיגרם לנכס מקרקעין כתוצאה משינוי תכנית בנין עיר, בניית בית גבוה בסמוך החוסם את האור והאוויר וכו'.

 דוגמאות לליקויי הבניה שאינם ניתנים לתיקון

גובה תקרה

תקנות התכנון ובניה דורשות כי גובהה המינימלי של תקרה בדירת מגורים יהיה 2.50 מטר.

במידה ונבנתה התקרה בגובה של 2.20 מטר, מבחינה מעשית, כדי לתקן ליקוי כזה, צריך להרוס את הבניין ולבנותו מחדש בגובה המתאים.

תיקון זה שנמצא בבדק בית, הגם שבאופן תיאורטי ניתן לביצוע, מבחינה מעשית בית המשפט לא יורה על הריסת הבניין ובנייתו מחדש על מנת לבנותו בהתאם לדרישות המינימום של תקנות התכנון והבניה. במקרה זה יפסוק ביהמ"ש פיצוי בגין ירידת ערך בהתאם לקביעת השמאי שימונה על ידי בית המשפט. פסק הדין המנחה בסוגיית פיצוי בגין ירידת ערך בשל גובה מופחת של דירה הנו ע.א. (י"ם) 68/86 71/85 סולל בונה בע"מ נגד ברקן ואח'.

שטח חלונות

דוגמא נוספת: תקנה 2 בתקנות התכנון והבניה קובעות דרישות מינימום לשטח החלונות ביחס לשטח החדר עצמו. בניית חלון בשטח הנמוך ממידת המינימום, תיאורטית, מאפשרת את פירוק החלון ובנייתו מחדש במידות המתאימות אך בפועל לא יורה ביהמ"ש על ביצוע תיקון במקרה כזה ויפסוק פיצוי בגין ירידת ערך בשל מידה מופחת זו.

 למרות שבעניין החלון ניתן לפתוח פתח גדול יותר בעלות לא גבוהה, בית המשפט יעדיף לא לפגוע בחזיתות הבניין.

גם  במקרים בהם נבנו פרוזדורים או פודסטים של מדרגות במידה הקטנה במידת המינימום.

התיקון כולל העברת מערכות כגון מים וחשמל ועלול לגרום לנזקים רבים.

סביר להניח שגם אם נפרק ונזיז, שטח החדרים הסמוכים יפגעו

סיבות נוספות לירידת ערך

 דוגמאות נוספות בהם ייפסק פיצוי בגין ירידת ערך הנם כאשר הדירה או חלק כלשהו ממנה נבנה במידות הקטנות מהמידות המובטחות בתשריט ו/או במידות הקטנות ממידות המינימום הקבועות בתקנות. לעיתים, מידות חדר כלשהו קטנות ממידות המינימום הנדרשות עפ"י התקנות, בין לגבי שטחו הכולל ובין לגבי מידות האורך ו/או הרוחב שלו, מצב השולל ממנו את הגדרת "חדר" ובמקרים שכאלו ייפסקו, בד"כ, פיצויים בגין ירידת ערך.

יב. מקרים נוספים בהם ייפסקו פיצויים בגין ירידת ערך הם אלו בהם קיימת חוסר ניצבות של קירות בדירה, סטייה של קירות ביחס לקירות אחרים ו/או ביחס לתקרה. גם במקרים אלו, אין כדאיות מעשית ו/או כלכלית לתקן ליקויים כאלה והפיצוי יהיה על דרך של ירידת ערך ולא תיקון הליקוי.

 תפקידו של מומחה בית משפט בליקויי בניה

בית המשפט סומך את ידו על המומחה הממונה ברוב המקרים, ישנם מקרים בודדים בהם בית המשפט ביטל את קביעת המומחה שמינה ופסק פיצויי שונה.

המומחה מטעם ביהמ"ש, הנו "זרועו הארוכה" של ביהמ"ש בפן המקצועי של התיק. כשם, שבהיעדר נסיבות מיוחדות, יאמץ, ביהמ"ש, בדרך כלל, את קביעותיו של המומחה מטעמו בכל הקשור לקביעת עצם קיומם של ליקויים ותמחור עלות תיקונם, כך ניזון ביהמ"ש, בדרך כלל גם מקביעותיו של המומחה מטעמו בדבר הצורך בפיצוי בגין ירידת ערך וגובה .